Los operadores del mercado inmobiliario de alquiler en la capital segoviana lo tienen claro. El perfil de los estudiantes de IE University está haciendo que proliferen los minipisos o asimilados, especialmente en el centro histórico de la ciudad, pero con oferta en barrios como el Puente de Hierro o La Albuera. Los precios oscilan entre los 400 euros al mes, los más económicos, y los 750 euros para los que no llegan o alcanzan los 30 metros cuadrados; pueden superar fácilmente los 800 euros si se acercan a los 50 metros cuadrados.
Un vistazo en la última semana de agosto a portales web especializados permite descubrir más de una veintena de pisos, estudios, apartamentos, áticos y loft en alquiler con una superficie construida entre los 24 y los 48 metros cuadrados útiles. Es muy probable que la oferta a partir de julio, o incluso junio, haya sido superior.
Un estudio publicado por Idealista reveló que el 0,8% de todas las viviendas anunciadas para alquilar en España cuenta con una superficie inferior a los 30 metros cuadrados, tomando como base los anuncios publicados en el marketplace inmobiliario en los tres últimos meses de 2023. Precisamente, ese estudio ya mostraba que Segovia lideraba la tabla de ciudades con las tasas más altas, siendo una de las cuatro capitales de provincia que superaba el 1%, concretamente con el 1,6%, seguida de Girona (1,5%), Madrid (1,4%) y Barcelona (1,3%).
Los resultados de este estudio llevaron al portavoz de Idealista, Francisco Iñareta, a afirmar que "el fenómeno de los minipisos es llamativo y mediático, aunque la realidad muestra que se trata de algo puramente anecdótico en el parque de viviendas de alquiler en nuestro país. El problema de oferta en el que lleva instalado el mercado del alquiler en los últimos años no ha provocado que las viviendas minúsculas se hayan convertido en una parte significativa del mercado. Por el contrario, la práctica totalidad de los anuncios se refieren a viviendas de tamaños más grandes».
Según este portal inmobiliario, en todas las capitales españolas la tipología más frecuente se sitúa entre los 60 y los 100 metros cuadrados. En el caso de Segovia suponen el 44% del total en alquiler, seguidas de cerca por las de entre 100 y 150 (42,5%) y, a más distancia, entre los 30 y los 60 metros cuadrados (11%). El porcentaje de las que tienen más de 150 metros cuadrados en la ciudad es superior también a las que tienen menos de 30, con un 2,5%, según esta misma fuente.
Los datos oficiales más recientes del Instituto Nacional de Estadística (INE) son de 2021 e indican que ese año había en la capital segoviana 131 viviendas familiares convencionales de menos de 30 metros cuadrados, algo por encima de Ávila (100) o Zamora (89) pero también que Cáceres, Guadalajara, Jaén, Mérida o Vitoria-Gasteiz.
Las viviendas convencionales no principales eran 74 ese año en Segovia, por encima de medio centenar de ciudades con más de 50.000 habitantes u otras capitales de provincia.
Camuflados. El presidente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Segovia, Miguel Tovar, puntualiza que cuando se habla de micropisos se está confundiendo muchas veces con otro tipo de oferta camuflada de eso, desde habitaciones en alquiler a estudios o «falsas subdivisiones» de pisos grandes. Aclara que el Ayuntamiento de Segovia no da licencias para esas subdivisiones por debajo de los 30 metros cuadrados porque para tener el uso de vivienda tienen que cumplirse unas condiciones de habitabilidad y, además, los promotores tendrían que contar con el permiso de la comunidad de propietarios, algo sumamente difícil porque la mayoría del vecindario es consciente de que se destinarán con toda probabilidad al alquiler para estudiantes, con las molestias que suelen asociarse a este tipo de inquilinos.
Tovar sí admite que pueden haberse transformado trasteros o buhardillas en estudios, que se han segregado de la vivienda, y se supone que sirven como despacho con otros servicios auxiliares como baño y cocina. Añade que el cambio es más factible si se trata de un edificio entero, por ejemplo, que antes se dedicaba a despachos u oficinas.
Marcos alquila habitaciones en el recinto amurallado pero solo a trabajadores. No quiere estudiantes universitarios. Como residente del centro histórico asegura que le interesa «fijar población» en esta zona de la ciudad y este año ha decidido alquilar a refugiados a través de Cruz Roja. «Lo prefiero mil veces a un estudiante de la IE porque los he sufrido como vecino», añade.
En el entorno de la Plaza Mayor, como es su caso, hay otras ofertas de alquiler de habitaciones, pero casi todas están dirigidas a estudiantes y algunas, como ocurre también con los minipisos o estudios, especifican que se alquilan exclusivamente a alumnos de IE University para diez meses, de septiembre a junio. Los precios, eso sí, son bastante más elevados que las habitaciones que alquila Marcos, quien reconoce que no tiene problemas porque a los pocos minutos de publicar un anuncio tiene dos o tres personas interesadas.
Este propietario sostiene que, en muchas ocasiones, la intermediaria es una agencia, «y el dueño del piso alquilado se desentiende completamente si hay quejas por ruido, porque hacen fiestas o porque no respetan la convivencia con el resto».
Dice que en los últimos años ha visto como pequeños locales del comercio local, como por ejemplo una carnicería, se han reconvertido en minipisos o estudios, con una renta de 800 euros al mes para 20 ó 30 metros cuadrados.
En su caso dice que tiene claro que el dinero no lo es todo, se muestra muy crítico con la especulación que ha motivado la presencia de la universidad privada y prefiere seleccionar inquilinos que puedan permanecer en la ciudad más tiempo sin dejarse la mayor parte del salario en el alquiler. «Pero debo ser el único», concluye.
Diego Llamas, de Inmobiliaria Gesnido, reconoce que hay un porcentaje de vivienda en Segovia «que se vende para inversor y, dentro de ese grupo, para el inversor que quiere alquilar después a estudiantes de la IE». Considera que la proliferación de minipisos, pisos pequeños o similares es la respeta al perfil del universitario internacional. «No son los de la Universidad de Valladolid, que han estudiado juntos en el instituto, que vienen a estudiar a la capital desde un pueblo y buscan compartir piso con amigos, conocidos o conocidos de conocidos, gente similar a ellos en todo», explica. Por el contrario los alumnos de la IE «tienen más poder adquisitivo, son de diferentes países, no se conocen entre ellos de antes y prefieren tener un piso para ellos solos, de ahí esa oferta en Segovia; no se trata de minipisos como pueda haber en Madrid por la oferta de ese mercado y los altos precios de pisos más grandes».
Dice que no puede hablarse de «un boom de los micropisos en Segovia todavía» y, sobre cómo puede afectar esta oferta para estudiantes al mercado de alquiler de vivienda en general, reconoce que los precios son altos y, aunque afirma que no falta stock en este momento añade que «podemos estar cerca, dependiendo de la tipología de vivienda».
¿Viviendas o residencias de estudiantes? El presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Segovia considera que «lo que están haciendo la mayoría de propietarios de viviendas en el casco antiguo, algunas de hasta 200 metros cuadrados, es rehabilitar el edificio, con un baño para cada habitación y esta tiene su propia llave».
Es una de las tendencias más acusadas en el recinto amurallado y este mes de agosto portales inmobiliarios que operan en internet recogían anuncios como el de una residencia de «nueve habitaciones privadas, completamente amuebladas, con baños privados dentro de cada habitación, de las cuales dosespectaculares dormitorios disponen de terrazas privadas con vistas a la Catedral y al jardín». Dispone de una planta entera de espacios comunes que incluye área de estudio, sala de estar, cocina abierta y lavadero. El precio por habitación es de 1.375 euros al mes e incluye todos los suministros (calefacción, luz, Wifi y limpieza dos veces a la semana, entre otros).
En otro caso se alquilan cinco habitaciones, todas ellas con baño, de forma individual, en la segunda planta de un chalet (que suma 189 metros cuadrados), sin ascensor pero con terraza y, entre los servicios que incluye, además de conexión a internet y calefacción central, así como cocina equipada equipada con nevera, horno y microondas, incluye como servicio adicional asistente/a del hogar.